Der Verweilbonus: Warum der Zürcher Mietmarkt nicht arbeiten kann — und was das mit Untermiete zu tun hat

Die ZKB hat es gemessen. Wir erleben es täglich.

Wer heute in Zürich eine neue Wohnung sucht, zahlt im Schnitt über 30 Prozent mehr als jemand, der bereits in einer vergleichbaren Wohnung wohnt. Wer seit Jahrzehnten in derselben Wohnung lebt, zahlt laut einer aktuellen ZKB-Studie teilweise nur noch die Hälfte des Marktpreises.

Die ZKB nennt das den Verweilbonus. Und er wächst.

Was der Verweilbonus eigentlich bedeutet

Der Begriff klingt wie eine Belohnung fürs Sesshaftsein — und das ist er auch, in gewisser Weise. Das Mietrecht orientiert sich beim Bestandsmieter an historischen Referenzzinssätzen. Der Markt hat sich indessen weiterentwickelt. Das Ergebnis: Eine Schere, die sich Jahr für Jahr weiter öffnet.

In der Stadt Zürich ist diese Schere sehr gross. Schweizweit liegt der Verweilbonus aktuell bei 21 Prozent — in der Stadt Zürich bei über 30 Prozent. Zum Vergleich: 2023 waren es noch 26 Prozent. Der Bonus ist also nicht nur gross, er wächst auch schnell.

Warum das den Markt lähmt

Hier liegt das eigentliche Problem — und es ist kein individuelles, sondern ein strukturelles.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Ein Ehepaar, dessen Kinder ausgezogen sind, wohnt seit zwanzig Jahren in einer 4.5-Zimmer-Wohnung. Sie bräuchten eigentlich keine so grosse Wohnung. Die logische Konsequenz wäre ein Umzug in eine kleinere Wohnung. Nur: Die kleinere Wohnung, die heute auf dem Markt angeboten wird, wäre teurer als die grosse, in der sie bereits wohnen.

Also bleibt man. Rational betrachtet die einzig richtige Entscheidung. Gesamtwirtschaftlich betrachtet eine Fehlfunktion. Der Markt kann nicht arbeiten. Wohnraum wird falsch verteilt. Familien, die Platz bräuchten, finden keine grosse Wohnung. Das Ehepaar sitzt in einer Wohnung, die nicht mehr zu seinem Lebensstil passt.

SMART DEPART mag keine Ineffizienzen. Leerstand erst recht nicht.

Aufregen oder arrangieren?

Diese Realität ist nicht neu. Sie ist auch nicht einfach zu lösen — das Mietrecht ist, wie es ist, und eine grundlegende Reform ist nicht in Sicht. Man kann sich über die Verzerrungen ärgern. Oder man akzeptiert den Rahmen und handelt vernünftig innerhalb seiner Logik.

Ich selbst halte es so: Meine preiswerte Wohnung für ein Auslandjahr aufzugeben wäre schlicht irrational. Die Suche danach wäre mühsam, der Verlust einer gewachsenen Nachbarschaft schmerzhaft — und am Ende würde ich deutlich mehr zahlen. Also drücke ich bei der Miete auf Pause.

Und genau dafür gibt es die Untermiete.

Untermiete: Pause-Knopf für Hauptmieter — und Einstieg für Untermieter

Die Untermiete erlaubt es Hauptmietern, ihre Wohnung vorübergehend weiterzugeben, ohne sie aufzugeben. Die Mietzahlungen laufen weiter — aber eben nicht aus der eigenen Tasche. SMART DEPART begleitet diesen Prozess: von der Mietersuche über die Vertragsgestaltung bis zur Übergabe.

Was viele nicht wissen: Auch für den Untermieter ist dieses Modell attraktiv. Das Mietrecht erlaubt maximal 20 Prozent Aufschlag auf die Nettomiete des Hauptmieters — auch für Möblierung und Vollausstattung. Das bedeutet: Wer eine möblierte Untermietwohnung bezieht, profitiert indirekt vom Verweilbonus des Hauptmieters. Eine verhältnismässig preiswerte Wohnung und dies selbst ohne langjährige Beziehungen oder persönliche Netzwerke.

Was das im grossen Bild bedeutet

Der Wohnungsnotstand in Schweizer Städten ist real. Die steigenden Preise auch. SMART DEPART löst diese Probleme nicht — das wäre vermessen.

Aber wir bringen gemeinsam mit unseren Klienten ein paar Wohnungen mehr auf den Markt. Wohnungen, die sonst leer stehen würden, weil der Hauptmieter für ein Jahr ins Ausland geht oder eine berufliche Auszeit nimmt. Jede Wohnung, die nicht leer steht, ist eine Wohnung mehr für jemanden, der sie braucht.

Den Verweilbonus haben wir nicht erfunden. Aber wir helfen, ihn sinnvoll zu nutzen — für alle Seiten.

Quelle: ZKB Immobilien aktuell, Mai 2026